左海公园位于福州鼓楼区，二环内的位置，其二环外是最早一批商品房发展的区域。因此，在梅峰路商圈内，有不少的安置房在同年代拆迁安置于此。

梅峰路的入口处，直至到现在的蛇山小区这个小范围，在老福州的眼中称之为蛇山村，它隔壁则是马坑村。马坑村因为修建了罗马生态园，被拆迁后安置了现有的马坑小区，而蛇山村则是因为盖了左海帝景，拆迁后的安置户就住在蛇山小区内。


(资料图片)

今天就来说说，蛇山小区它的优缺点，一个贴砖的小型社区，价格却迟迟卖不高，甚至与无学区划片的老破旧价格相差不大。

蛇山小区优缺点

优点一、坐落鼓楼区，配套齐全

小区位于福州市鼓楼区，在西二环直线距离400米内，出行十分方便，属于接二连三的交通优势，步行左海公园10分钟，福道10分钟，休闲与交通上满足居住的需求。

优点二、低层建筑，楼间距宽

蛇山小区总共3栋楼，总高为6楼，楼间距大约有20米宽，即便是一楼的采光也非常的好，顶楼全部为大户型的复式楼，前后均有露台。

优点三、毗邻小学，生活便利

蛇山小区门口有底商，对面是环城生活超市，生活十分便利。小区划片至梅峰小学，铜盘中学，上小学都无需接送，步行5分钟就能到达学校。

缺点一、无电梯，绿化差

楼梯房没有电梯，且都没有进行加装，楼层高业主不方便。进入小区后，绿化也很糟糕，基本可以忽略小区内的绿化景观。

缺点二、社区老旧，外扩严重

从沿街的几栋楼就能看出安置房的业主，每户都把阳台打低了，虽然增加了内部使用空间，但是外观却是铁栏杆围着的，影响了整个小区的品质。

市场分析，购房建议

蛇山小区，总户数110户，物业费0.5元/月，在售的房源2套，挂牌的均价为19500元/平米。

从挂牌的房源上来看，其价格比较低，因为我看了一套精装修123平米的房子，单价实则在17000元/平米，主要是因为地段和装修两个维度来看这个小区的价格。蛇山小区的地段并不算差，生活已经是非常便利，地处在鼓楼区，还有学校，休闲，医院的配套，都给小区增加了不少的价值。

为何，安置房的价格迟迟卖不上去，我觉得现在人们对小区的追求已经发生了变化，以及当下房地产进入低迷阶段有关。

一、市场因素导致房价持续走低

2018年以来，房地产全国性开始下跌，疫情是最大的推手，然而即使没有疫情，我想房地产也会进入下滑的趋势，毕竟福州这座城市的收入跟不上房价上涨的速度，房价没有得到控制，更多的年轻人也不敢进入这座城市。

市场让房地产下跌连续超过6年的时间，这次价格猛跌最终归结于经济的疲软，这个话题比较大，我们就不展开，但凡是开店做生意，开公司的老板应该是深有体会。

二、城市界面的发展，人口密度分散

福州的对区块的发展并未停滞，从高新区，再到东二环，再到三江口，以及郊区的各个地方都兴起了发展的高潮，从刚需的闽侯，再到置换的晋安区，还有金山也不能忽略。

整个城市的界面发展越来越大，而福州每年的净流入人口大约在4万人，同时福州的交通发展速度快，更多的年轻人也愿意往外走，因此市中心老城区的老破旧也就越来越少的人去关注。

三、安置房的脏乱差素质待提升

安置房交房时候很漂亮，基本和商品房是一样的，但是安置房使用了几年后就会发现，小区的品质越来越差，环境也不尽人意，所以买安置房的人宁愿多花一些钱去选择商品房。

安置房的价值低，但是买安置房的也不在少数，归结到底，安置房的最核心是价格低，而且还有学区的划片读书。在市中心的安置房价格差距，也就是因为学区的配套不一样，所以拉开了巨大的差异。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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