最近的楼市，信号不断。

会开完，各大部门陆续释放积极信号。

从央行喊话存量贷款，到税务局调整住房税费，到住建局前晚的喊话，引发的楼市热潮一波接一波。


(资料图片)

虽然目前细则还未公布，但会议毕竟开了5天不到。

现在会议大方向定了，各大部门态度也出来了，接下来就是各大城市因城施策了。

能清晰感受到，一夜之间，市场迅速沸腾起来。

这几天我们接到的房产咨询量前所未有的多，虽然大的政策还没出现，但是很多三四线城市已经加快拆迁节奏、调整购房补贴，业主要价的底气也足了起来。

在这个节骨眼，我相信大家对下半年楼市怎么走非常好奇？这篇文章，我来大胆的预测下。

近期的政策很多，说法很多，数据也很多，相信不少朋友内心会有些迷茫和焦灼，比如利好来啦，我还要不要卖房？政策何时能落地？接下来的市场到底怎么走？等等。

下周我会有场闭门直播，专门来跟大家聊聊近期政策的信号和市场的变化，很多都是文章不敢说的比较敏感的内容，闭门直播我会详细展开，也会直接给到大家我的答案，关注的朋友记得扫下方二维码，做好预约。

接下来市场会怎么走？

初步判断，市场会分为三个阶段：

第一阶段，政策爆发阶段。

大会通常只会给方向，方向确定后，各大城市就会开始研究落地。

我预测，最快8月初，一波政策松绑热潮就会在楼市上演。

只是这次，楼市关注的焦点在一线城市，毕竟二三四线城市此前已经松绑的七七八八了，现在强调因城施策，点的正是一线城市。

以下政策，推进的可能性极大：

1、降低首付比例和贷款利率；

2、降低税费，比如满5改2；

3、个人住房贷款认房不认贷；

不过，到具体落地，北上广深四座城市可能会有差异。

广深现在是最冷的，也是最需要刺激的，应该是先头兵，认房不认贷的可能性极大，上海次之，北京松绑力度可能会小一些，但豪宅认定条件的调整出现的概率很大。

很多二三四线城市也会追随，比如长沙、杭州此前还未一松到底。总之，信号一出，很快大家都会向最宽松的政策迅速靠齐。

与此同时，21个超大特大城市的城中村改造也会积极推动起来。

这是救楼市的一项针对性利器，不仅能拉动GDP、释放房票和资金，能迅速且精准的刺激需求，拉动和扭转核心城市的楼市信心。

存量贷款利率打折，我认为大概率会落地。

虽然现在还没有消息，但是司长已经鼓励，民间期待的声音如此之大，银行落地的细则应该还在探讨之中，完全可以期待。

这次把如此强的信贷核武器都拿出来，也意味着楼市的利率见低、信贷拉满。

很快，楼市就将迎来真正的政策底。

城中村改造——棚改2.0拉动需求；

存量房贷款打折——信贷全部拉满；

税费、首付降低——成本大降。

这套组合拳打下来，对楼市的刺激作用不小。

扭转市场信心和预期，只是时间问题。

能够发现，虽然这轮楼市救市已经救了很长时间，但恐怕要等到上述所有政策落地，我们才真正向2008年和2015年两轮救市靠齐。

想要深度了解目前楼市政策到了什么位置？何时才能回暖？这波能不能救到市场？一定要认真了解过去两轮的政策松绑细节。

对此，我花费非常多的时间整理了房地产过去两轮的重大政策和事件，关注的朋友可以直接扫下方二维码，加我微信回复“历年政策和重大事件”，即可领取。

第二阶段：成交起量阶段。

预期有初步扭转后，成交就会逐步起量。

当然这期间，很多人还在观望和质疑，但有些人会率先采取行动了。

比如此前执币观望的投资客，他们对市场信号是最敏锐的，也经历过周期吃到过红利，大概率是第一波行动的。

因为再等等，等到大家都发现市场回暖了，业主惜售和砍价的空间大幅减少，届时买房的性价比会大幅减少。

等到成交数据开始回暖，随后跟上的就是刚需和置换客。

紧接着，市场的挂牌量也会逐步减少。

一方面是因为去化加快，另一方面是因为信心和持有成本下降后，很多人会倾向于再等等。

市场，会在政策落地1-2个月后彻底发生转向。

第三阶段，价格攀升阶段。

当成交量持续回暖，市场挂牌量持续减少之后，就会逐步进入价格攀升阶段。

并且，核心城市村改造还在持续推进，而过去两年房企拍地拿地又少，很快市场会进入供不应求的回暖期，房价正式开始反弹。

从政策落地-市场筑底-价格回升，过程可能需要3-6个月的时间。

因为这波楼市的低迷，很大原因是由经济和信心低迷同时带来的，过程可能还会有反复。

下半年的政策，不仅是针对楼市，还有经济。

比如民营经济的刺激和支持，消费券的发放，以及下半年可能还会1-2次的降息降准等等。

等到经济楼市双筑底完成，最快明年上半年，至多明年下半年，我认为市场就会出现量价齐涨的局面。

最后，给大家几点建议：

1、尽快抛售垃圾资产，持币观望。

去年年底我就开始呼吁大家，要尽快抛售手里垃圾资金，等待时机去做置换。

现在窗口期越来越短！

等到利好真的杀到，一二线城市会迅速进入上涨期，而三四线劣势资产依旧不好抛售，届时置换会更加困难，亏损会更加难以挽回。

所以，目前要抓紧置换，下半年尽快拿到现金，持币等待松绑。

2、密切关注一线城市政策松。

一二线城市现在立即开始看房，等到政策松绑，成本大降，可以先于大家做出反应。

一线城市等到政策落地，即可入手；二线城市等到一线成交大涨，开始入手。

3、年底之前，抛弃情绪，专注市场。

今年下半年，楼市的拐点一定会来到。错过这次机会，下次至少等到5年以后。

所以，此刻大家千万要抛弃情绪，认真回归市场，多去走走看看。

今年的勤奋，抵得过未来5年的无效内卷。

再跟大家提醒一次，我们经常会组织楼市的线下考察团，像武汉、重庆、珠海、苏州等等城市，我们定期就会带着大家实地去看城市价值，亲身观察市场变化。

看再多分析不如真正到市场走一圈，如果你近期有时间，真的建议大家跟着我们去看看，感兴趣的朋友，可以扫下方二维码，加我微信回复“考察团+城市”即可了解详情。

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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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